上海老{夫妇}遇“快速卖房”(陷阱)：交11.6万元服务费 只换来“门店<打卡>”,江湖传说龙影绘云：龙影绘云传说与江湖风云揭秘

宣称“不压价就能快速卖房”，收取高额服务费后却只做“打卡式”推广、未促成交易，合同期满又以“霸王条款”拒绝退款。近日，上海七旬老人李老伯夫妇委托“秒优房”房屋营销公司出售两套房产时，就遭遇了这样的虚假承诺陷阱。“新民帮侬忙”介入调查发现，此类公司以“房源营销推广”为名，“只收费不包结果”，向消费者预先收取数万元服务费，将交易风险与成本全部转嫁给消费者，此类消费陷阱需高度警惕。

中介公司夸夸其谈

李老伯夫妇在杨浦区控江路某小区有两套房产，均于去年完成装修翻新。“我们老两口不急着用钱，就不想随行就市压价出售。”李老伯介绍，其中一套面积32.29平方米，心理价位180万元；另一套39.61平方米，开价220万元。此前，他曾委托家门口多家中介公司卖房，但工作人员均表示，唯有降价才能卖掉，当前挂牌价很难卖。

“秒优房”沪太路办公地点 新民晚报记者 夏韵 摄（下同）

李老伯夫妇签完合同后，向“秒优房”公司总计支付了11.6万元

就在此时，李老伯夫妇在手机上刷到“秒优房”的宣传短视频，片中宣称的“帮你快速卖房”“不贱卖不压价”，恰好符合他们的需求，着实令老人心动。通过私信联系后，去年11月，两位老人前往“秒优房”［二壹秒优房（上海）营销策划有限公司］位于沪太路的办公点，与该公司签订《二手房营销服务合同》，委托其出售上述两套房屋。合同约定，一套房屋服务费5.8万元，两套总计11.6万元，服务期为2025年11月24日至2026年1月23日。

合同中称，开展服务后“概不退款”

“当时业务员拍着胸脯保证，不用我降价，肯定能帮我卖掉！甚至说挂牌价还有上涨空间。”李老伯回忆，“秒优房”工作人员还宣称，“与全上海2万多家中介机构建立深度合作，能迅速触达每一个潜在买家”“会派人去各大中介门店做房源推销，将其升级为门店A类房源”，“承诺两个月服务期内一定能卖出，我才愿意付这笔比传统中介高不少的服务费。”据悉，传统中介通常在促成交易后，才收取成交价1%—3%的佣金，而“秒优房”的服务费则是预先全额收取。

高额收费未促成交

然而，直到合同到期，两套房仍未卖出。“签合同前，说得天花乱坠，结果全是泡影。”李老伯无奈表示，服务期内，“秒优房”工作人员每天会给他发送一组“工作汇报”照片，内容多为在各中介门店打卡，以此证明正在开展推广工作，但推广效果如何、服务质量好坏，全凭工作人员自说自话。“合同里明明约定会邀请专业房产自媒体拍摄、发布推广视频，但从头到尾，我连一条关于自己房子的推广视频都没看到过。”

李老伯说，合同服务期内，“秒优房”工作人员每天发送“工作汇报”，并附上各中介门店打卡照片。

“秒优房”声明，本合同“非居间”

见房子迟迟卖不出去，李老伯立即向“秒优房”提出全额退款诉求，却遭到对方拒绝。“他们说，是我自己出价太高、没有及时调价，反而把责任推到我身上。”李老伯说，今年2月底，“秒优房”回避退款问题，再次抛出诱人承诺：免费帮他继续卖房两个月，声称4月份之后沪上二手房市场会回暖，成交机会很大。

可没想到，今年3月中旬，“秒优房”突然发消息告知李老伯，服务停止。他再次提出退款，对方却以“合同有约定”为由，拒绝退还任何费用。记者查看双方签订的《二手房营销服务合同》发现，其中明确写有“一旦开展服务，概不退款”的条款，同时专门声明，本合同属于卖房增值服务，“并非居间”。

对此，上海善法律师事务所高级合伙人秦裕斌表示，“秒优房”合同中“一旦开展服务概不退款”的条款，属于典型的“不合理限制消费者退款权利”情形，该格式条款无效，属于“霸王条款”，商家理应向消费者退款。

投诉缠身即将停业

接到李老伯夫妇求助后，新民晚报记者前往“秒优房”位于宝山区沪太路2999弄的办公地点采访。针对卖房资质问题，二壹秒优房（上海）营销策划有限公司法定代表人严女士回应，公司具备“房地产经纪”资质，但为李老伯提供的并非居间服务，而是“房源营销推广服务”，主要为卖方与传统中介“牵线搭桥”，收取的是营销服务费。

当记者询问公司开业至今“成功卖房”数量占总签约量的比例时，严女士仅含糊表示“卖掉过”，拒绝透露具体数据。对于“为何工作人员会承诺‘一定能卖掉房’”的质疑，严女士先是称“天下没有卖不掉的房子”，只要价格足够低就有买家，房子没卖掉是因为李老伯定价过高；随后又将责任推给员工，称当初对接李老伯的工作人员“乱说话”，随意承诺“不压价就能卖出”，才引发了纠纷。

“现在手上还有二三十套剩余房源，这些单子做完就不再收新单了。”严女士坦言，目前公司经营不善、负债累累，近期一直在配合政府部门处理消费者退款纠纷，投诉太多让她焦头烂额。最终，她向记者承诺，会为李老伯办理退款，不会“失联”。

截稿前，李老伯向新民晚报记者反馈，在“新民帮侬忙”的介入协调下，他已顺利拿到退款，双方达成和解。同时，4月1日记者从宝山区市场监管局大场所获悉，“秒优房”公司即将停业，此前的多起消费者投诉目前均已得到解决。

警惕营销收费陷阱

“下次再也不相信这种房屋营销公司了。”经历此次风波后，李老伯终于看清了这类陷阱的本质。他表示，传统中介是“不成交不收佣金”，而这类房屋营销公司则是打着“营销服务”的名义“躺着赚钱”，无论房子最终是否卖出，服务费早已落袋为安。

“只要跑了门店、发了几张打卡照片，他们就宣称服务完成，至于卖不卖得掉，就推给市场，拒绝退款。”李老伯感慨，“‘快速卖房’‘不压价’，这些原来全是吸引消费者的谎言。”

栏目编辑：王军

本文作者：新民晚报 夏韵

更现实的理解是：它更像一套约定俗成的“编码”。同样是一幅“龙影绘云”，外行看的是意境，内行看的却可能是层级、归属，乃至某一笔里的承诺。传说之所以动人，并不在于画里真有龙，而在于“龙影”被视作权势的投影，“绘云”则像把局势与立场做成一种可流通的凭据。

围绕“龙影绘云”卷起的风云，很多时候并不玄，反而很“人间”：争信、争名、争利。

第一类是“信物之争”。当一幅画被当作门派往来、交易凭证或承诺书时，真假立刻决定站位，稍有错判就可能引爆误会。第二类是“名声之争”。一旦它被抬到某种高度，谁有资格自称传人、谁的笔路更正统，就会迅速演变为声望角力。第三类是“利益之争”。当画作本身具备收藏或流通价值，故事更容易被刻意放大：有人借名牟利，有人借势抬价，也有人干脆拿“版本”做门槛。

真正的江湖风云往往不在打斗，而在信息不对称：你以为那是一幅画，他以为那是一纸誓约；你以为在谈审美，他以为在谈阵营。

检索“龙影绘云”时常会遇到不同版本：有的强调“龙影不见其形，只见其势”，有的强调“云纹九转为记”，还有的干脆写成某位高人的独门绝艺。版本多并不可怕，可怕的是把“差异”直接等同于“真假”。

相对稳定的共识通常集中在三点：其一，它重“势”胜过“形”，讲究气脉连贯；其二，它强调“可辨识”，也就是内行能从细节里对上某种规则；其三，它常与“承诺”或“归属”挂钩，因此更容易引发纠纷。至于“到底出自谁”“是否只有唯一正统”，反而是最容易被编造、也最容易被利用的部分。

为了不把故事看成一团迷雾，不妨把流传的说法按侧重点区分开来：

流传侧重	主要看点	容易出现的误区
画法型（审美叙事）	留白、云势、线条气息	把“好看”当成“正统”
暗记型（江湖暗语）	特定云纹、转折、落款规矩	过度解读，认为每个细节都“有密码”
源流型（师承传说）	传人与门派、旧案纠葛	把“传得久”当成“必然真实”

面对“龙影绘云”这类带江湖色彩的传说，最有效的做法往往不是追问玄学细节，而是先弄清楚：在当前语境里，它到底被当作什么。如果对方只是把它当画题，那就谈构图与笔意；如果对方把它当信物或凭证，重点就应转向规则是否一致、链条是否可验证——比如是否存在可对照的用笔习惯、是否有同体系的其他作品可交叉比对、是否出现明显的“后贴标签”。

也有几个常见误区需要避开：一是迷信“罕见即真”，越稀奇越想当成正史；二是把“故事完整”当作证据，实际上越完整越可能经过修辞加工；三是忽视利益结构——任何把“唯一传承”“必须认某个版本”说得过满的说法，都值得多一层警惕。

把“龙影绘云”放回江湖语境，它最耐看的地方恰恰在于“可两用”：可以是审美，也可以是信号；可以是风雅，也可以是博弈。江湖风云的秘密并不藏在云里龙里，而藏在“人们为什么需要一个隐晦但可识别的东西”——当承诺不能写明、立场不便直说、信用又需要转手流通时，一幅画就可能被赋予超出画面的重量。

因此，与其纠结每个版本谁对谁错，不如看它如何映照权势的影、局势的云，以及人在不确定里寻找确定的那点执念。

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更新内容

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四、修复资源加载失败

五、调整每日体力消耗设定

六、修改物品上限 / 堆叠上限