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从观望到入场,越来越多普通购房者正在改变节奏。
2026 年 " 金三银四 ",上海二手房市场成交明显放量:有人为孩子入学抢时间,有人踩着周期回归市场。
在数据与情绪交织之中,一轮 " 刚需为主 + 改善跟上 " 的买房潮,正在悄然展开。
买房故事:" 等不起 " 的学区房
韩晓把买房这件事,形容为 " 一场拖不起的长跑 "。
她和丈夫都是 "90 后 ",从山东来到上海打拼,已经租房生活超过十年。孩子出生后,这件事开始变得具体而紧迫——不再是 " 要不要买 ",而是 " 到什么时候就必须买 "。
今年 3 月,他们在徐汇区签下了一套总价 300 多万元的老房子。房子楼龄偏大,甚至还需要重新装修。
" 我们看房其实已经三年多了。" 韩晓回忆,从孩子出生开始,她就频繁出入中介门店、登录看房软件," 前几年一直想着等等,说不定还能再跌一点 "。
今年,真正改变她决策的,不是价格,而是时间。
" 打听下来,大部分热门学校都要‘人户一致’,而且入户时间越长,入学越稳。我们算了一下,如果再拖一年,孩子入学的确定性就会降低。" 她说。
今年春节后,市场的微妙变化也让她意识到窗口正在收紧。" 明显感觉带看的人多了,中介也开始说房东不太愿意再降价了。"
那种原本 " 买方市场 " 的从容,正在一点点消失。最终,他们选择出手。
" 我们就是最典型的刚需,要一个自己的窝,也要一张学校的‘入场券’。" 韩晓说。
相比之下,张茉的买房路径则是 " 先离场、再回归 "。
这位 "85 后 " 上海本地人,在 2022 年卖掉了她名下的唯一住房。
" 当初卖房就是发生在疫情之后的夏天,我老公生意受疫情影响,周转不过来了,中介说市场还不错,我就把房子挂牌了。" 她回忆,那套房子最终以 600 多万元成交," 后来很多人说我‘厉害’,竟然能卖在高点,但其实我真的不懂周期的,是出于无奈卖房,被现实推着走 "。
卖房解决了生意上的资金问题,但张茉的生活质量却明显下降。
她们一家搬进了原小区附近的一套 " 老破小 " 出租房,为了节省开支,租金一直控制在较低水平。
" 落差还是挺明显的。" 张茉坦言,从自有住房到租房,心理上的不安感一直存在。
过去两年,她几乎一直在看房,但始终没有下定决心。
" 总觉得可能还会再跌一点。" 她说。
直到今年 3 月,她终于再次签约,花了 400 多万元,买下一套 100 多平方米的楼梯房。" 价格到了我心里的位置,我就不想再等了。" 她形容这次买房更像是 " 凭感觉 ",但这种感觉背后,其实也有她历时两年多的观察与反复权衡。
" 我觉得自己还是幸运的,还有机会再买回来。" 她说。
从上海链家近期统计数据来看,像韩晓和张茉这样买在 300 万 -400 万元价位的购房者,在目前的上海二手房市场中占据主流。链家数据显示,大约有 83% 的房屋成交价格低于 500 万元,500 万 -800 万元成交占比为 11%,800 万元 -1200 万元占比仅为 4%。
成交放量背后,市场 " 正在修复而非狂热 "
市场数据也在印证楼市出现的微观变化。
根据 " 网上房地产 " 数据,2026 年 3 月,上海二手房成交量突破 3.1 万套,创下 5 年来单月新高;进入 4 月,市场热度仍在延续。
截至 4 月 15 日,上海二手房网签套数已达 1.32 万套,同比增长近 25%;其中,4 月 11 日单日成交达到 1632 套,创下近 5 年来单日新高。
从更具体的节奏来看,4 月的工作日网签量也频频接近或突破千套,市场活跃度维持在高位运行。
" 网签数据不会骗人。" 在宝山区上大板块从业的中介刘齐对记者表示,他所在片区的成交量较去年年末提升约 10%,而价格已经出现企稳迹象。
在他看来,今年 3、4 月的市场与去年相比,最大的变化在于 " 信心回来了 "。
" 去年很多客户是看但不买,今年明显是看完就谈,谈完就定。" 他说。
上海链家五里桥店店总冯全富提供了一组数据:今年 3 月,其门店成交量达到 40 多单,较 1 月翻倍增长;而进入 4 月,这一趋势仍在延续。
据冯全富观察,4 月以来,购房群体的结构正在发生变化。
"3 月份,300 万— 400 万元区间是绝对主力,占比超过 60%,基本都是‘ 90 后’刚需客户。" 冯全富表示,这类客户大多已成家,家庭里近年有孩子出生,核心诉求是在预算内兼顾学区与地段," 小户型、总价可控、未来好出租、也好出手,是他们的共同考虑 "。
但到了 4 月,市场开始出现 " 升级 "。
" 我明显感觉到,800 万— 1000 万元区间的成交多了起来。" 他说,一些此前出售小户型的业主,开始向更高总价段置换,改善型需求开始接力。
他举例称,近期一位客户卖掉原本的两房一厅,换成两房两厅," 就是为了孩子和居住舒适度 "。
和去年相比,冯全富感受到最大的变化就是,犹豫不决的客户几乎消失了," 大家突然都变得果断起来 "。
不过,对于网络上出现的 " 房东频频跳价 "" 房价上涨 " 等消息,冯全富表示,他所在的板块,无论是挂牌价还是成交价,依然保持稳定。
" 是出现个别房东挂高价,但是明显高于市场价位的房子,几乎没有人愿意去看。" 冯全富说。
至于对未来市场的预判,冯全富从目前的带看量和客户意向出发,判断在接下来一到两个月上海楼市热度有望保持稳定。
刘齐则认为," 企稳 " 是大概率事件,成交量的放大反映出此前被压抑的需求集中释放,但价格端并未出现明显上涨,更多表现为 " 止跌企稳 "。" 现在没有出现疯狂上涨,只是恢复正常交易。"
而回到个体层面,无论是韩晓的 " 等不起 ",还是张茉的 " 终于买回房子 ",都说明在房地产周期的波动中,真正推动交易的,从来不只是价格,也有人生阶段、家庭结构,以及对未来确定性的渴望。
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