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女子名下多出一套上海房产!她却<苦恼>不已:丈夫去世了,房子没了,还{要做}遗产继承公证,简直哭笑不得,站长忽略的观点:那些容易被低估的关键点

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分类:软件 / 策略游戏 大小:732.8M 授权:免费软件
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内容详情

拥有一套房产是很多人的奋斗目标

上海的张女士

近日却因为名下多了一套房产而烦恼

怎么回事?

张女士为名下有名而烦恼

今年3月,上海的张女士看中了一套房产打算购买,但在确认资料的过程中,张女士发现自己名下多了一套房产,导致她被限购了。

张女士发现自己名下多了一套房产

张女士称,这套位于东安路的房子早在20年前就已拆迁,不知为何还登记在自己名下。张女士到徐汇区不动产登记中心咨询得知,有可能是当时负责拆迁的公司没有办理房屋的注销手续。

张女士到徐汇区不动产登记中心咨询

张女士若想办理房屋的注销手续,需要提供动迁协议,并且由房屋的共有人到场办理。

20年前的动迁协议已经找不到了,工作人员查询得知,原本负责东岸里房产动迁的公司已经注销。张女士通过12345热线找到了接手动迁合同的公司,拿到了动迁合同的复印件。

张女士通过12345热线找到了接手动迁合同的公司,拿到了动迁合同的复印件

拿到动迁合同后,张女士又被另一个问题困住了。办理要求房屋所有人一起到场,这套房屋一共登记了张女士夫妇和张女士父母4个人,张女士丈夫已经过世没有办法到场。

张女士丈夫已经过世没有办法到场

因为张女士先生已经过世,需要张女士提供遗产继承公证,张女士哭笑不得:“我觉得很可笑,这套房子已经没有了,还要做遗产继承公证,给我带来很大的困扰”。

张女士被要求提供遗产继承公证

为了这套实际已经不存在的房子,张女士前前后后跑了很多趟,仍没有解决问题。她想不通,明明是动迁公司的过错,为什么最后是她在买单。

图为上海市不动产登记簿

据了解,跟张女士有相同遭遇的居民还有很多,跟张女士这套房产同一栋楼的居民都没有办理房屋的注销手续,目前,徐汇区不动产登记中心已经开通绿色通道,积极地帮张女士这样的居民解决问题。

图为徐汇区不动产登记中心

对此,上海市德尚律师事务所律师常敬泉表示,张女士的这套房产已经灭失,根据《物权法》相关规定,房屋虽然登记在张女士名下,实际上她没有任何权利。希望不动产登记服务中心能够建立绿色通道,来减轻当事人的负担,降低维权成本。

上海市德尚律师事务所律师常敬泉接受采访

网友评论

来:是不是可以起诉过失方由法院判决呢?

竹影映階:和我家的经历一样,动迁公司没有做灭失。

Shirley:好离谱啊。

西米:吓得我赶紧查查我名下有没有多一套。

日月:确实不像话,人过世了提供死亡证明就可以了,还要做什么遗产继承公证?太不懂得变通了。

薄荷猫:既然办不了,那把房子还我,我挂牌卖掉。

延伸阅读

上海市长宁区人民法院(下称“长宁法院”)未成年人与家事案件综合审判庭法官徐莉第三次在法庭上见到李琳(化名)时,对方拿出一本房产证,上面赫然写着“李琳,99%产权份额”。此次起诉,李琳要求分割房产,一分都不能少。

被告席上,比李琳小13岁的前夫刘亮(化名)显得手足无措,一时不知如何辩驳。

这是一起离婚后财产纠纷。李琳第一次起诉离婚时,双方刚分居三个月,因刘亮不同意离婚,且双方不符合法定离婚条件,法院判决不予离婚。一年后,李琳再次起诉,态度坚决,刘亮见婚姻已无法挽回,最终同意调解离婚,双方婚姻关系正式解除。而两次离婚诉讼中,李琳只字未提财产分割。

谁承想,双方婚姻关系刚解除,李琳就第三次将刘亮诉至法院。

近日,记者走进长宁法院,采访该案审判长王飞及主审法官徐莉,还原这起离奇财产纠纷案的来龙去脉。

上海市长宁区人民法院 资料图

一次始于“顺风车”的闪婚

故事的开端,始于一次偶遇。2018年3月,36岁的李琳与23岁的刘亮因搭乘“顺风车”相识。李琳从事房地产相关工作,离异后带着一个女儿;刘亮刚退伍不久,在证券公司做销售,未婚。

相识一个月后,两人确立恋爱关系。2019年1月,他们登记结婚,从初次相遇到领证,不过10个月,其间双方父母未曾见面,也未举办婚礼。婚后初期,两人仍各自住在父母家中,未共同生活。

刘亮父母是收入不高的普通职工,多年前老宅拆迁分得的两套房屋是家庭主要财产。其中小的一套对外出租,补贴家用;大的一套当时价值近千万,一直登记在刘亮和父母三人名下,全家居住于此。

婚后,李琳提出,自己的孩子想就读更好的学校,需要将户口迁入刘亮家,最好能在房产中占有份额。刘亮真心对待这段感情,对李琳的女儿也十分疼爱,便劝说父母先把房产过户给自己。父母一开始不同意,刘亮便以“将来继承可能要交遗产税”为由,劝服了他们。

2019年7月13日,刘亮父母在自然资源确权登记事务中心(下称:不动产登记中心)签署赠与合同,将名下产权份额赠与刘亮。四天后,刘亮又在父母不知情的情况下,与李琳再次来到不动产登记中心,将99%份额登记在李琳名下,自己仅留1%。

刘亮在庭审中坦言,当时在不动产登记中心被问及产权比例,他未及深思,但为了“表忠心”,一时冲动做出了决定。

然而,这段始于偶遇的婚姻,并未持续太久。2019年年底,双方在外租房正式共同生活,仅六个月后便分居。离婚后不到半年,李琳手持99%份额的房产证,第三次将刘亮诉至法院,要求按登记比例分割房产。

刘亮将房产99%份额登记在李琳名下 资料图

一场刺破“登记表象”的探源

“这个案子太反常了。”徐莉回忆,第三次诉讼时,李琳的态度异常强硬,完全不像普通婚姻案件中尚有情感牵绊的当事人。更让人生疑的是,她第一次起诉离婚时不提财产,第二次起诉仍不提,离婚后才单独起诉,似乎是在刻意规避财产问题,先快速解除婚姻关系,再回过头来追索财产。

“一般来讲,夫妻离婚时基于曾经的感情基础,财产分割多有协商空间,但李琳全程只谈财产、不谈感情。”徐莉说。

摆在法官面前的现实难题是:房产证上确实写着李琳占99%份额。她能拿走这套价值近千万元的房产吗?

此时,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(二)》(征求意见稿)恰好对类似情形作出了规定。尽管该解释尚未生效,但作为对民法典的进一步阐释和细化,所体现的价值指引和导向,为合议庭的审理思路提供了重要方向。合议庭认为,本案完全可以在民法典现有规定的框架内寻求答案。

审判长王飞提出了关键思路,他指出,要刺破物权登记的表象,回归法律本质。

民法典第209条规定,不动产物权经依法登记发生效力,但法律另有规定的除外。而夫妻财产关系应当优先适用婚姻家庭编相关规定,正属于“除外”情形。民法典第220条进一步规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记,这表明房产登记本身不是确定房屋产权的唯一或不可改变的依据,它只是一种权利证明或表征。例如,婚后用夫妻共同财产购买的房产,即便只登记在一方名下,仍属于夫妻共同财产。

王飞进一步指出,民法典第1065条明确夫妻财产“约定应当采用书面方式”,其立法本意是夫妻财产归属安排,需是双方充分协商、慎重考虑后的真实合意,而非一时冲动或未经深思的行为。本案中,刘亮将房屋产权的99%份额转给李琳,既没有正式的书面约定,也没有证据证明双方就房产比例进行过充分协商。因此,不能将房产登记的比例当然认定为是双方协商之后的合意。

针对李琳提出的“99%产权份额已经完成赠与”这一抗辩理由,王飞指出,夫妻间的赠与不同于普通商事交易,往往是基于对婚姻关系长久存续的期待,属于附有目的的特殊赠与,不能抛开民法典婚姻家庭编的规定而直接适用一般赠与合同规则。

李琳“闪离”后起诉分割房产 资料图

一项回归婚姻本质的裁决

既然不动产登记比例不能直接作为分割依据,那么李琳究竟应获得多少?合议庭从多个核心维度进行了综合考量。

从房屋来源来看,该房产是刘亮父母老宅拆迁所得,刘亮当年仅11岁,对该房屋无任何贡献,李琳更是毫无贡献,若让其拿走99%,意味着刘亮的父母作为这套房产的原产权人、价值最大的贡献者,很可能丧失栖身之所。这对年迈的老人来说,是极不公平的。

从婚姻关系存续时间来看,双方婚姻关系虽持续约三年半,但实际共同生活仅六个月左右,闪婚闪离,无婚礼,无共同子女,短短数月共同生活就要拿走近千万元房产,利益失衡明显。

从公平合理性来看,李琳年长刘亮13岁,从事房地产领域工作,社会经验丰富。在办理产权变更手续时,她明知房屋来源,却未与刘亮的父母做任何沟通,也未提醒刘亮慎重考虑。而刘亮的赠与虽有冲动成分,但也是出于对李琳及其女儿的善意。因善意行为导致离婚时遭受巨大损失显然不公平,亦不合理。

从双方过错来看,并无证据证明是一方过错导致离婚,也不存在需要特别考虑照顾子女和女方的情形,李琳亦未就此提出主张。

同时,合议庭也考虑到,刘亮作为完全民事行为能力人,应对其行为承担相应责任,赔偿李琳的信赖利益损失,李琳为办理房产变更缴纳11.9万余元税费,且双方共同生活六个月,这些在裁决时均应予以考虑。

综上,长宁法院一审判决:案涉房产归刘亮所有,刘亮需向李琳支付房屋折价款50万元,李琳需配合办理产权变更登记手续。

判决作出后,李琳不服,提起上诉。

2025年2月1日,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(二)》正式施行。其第五条第二款规定“婚前或者婚姻关系存续期间,一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下,离婚诉讼中,双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的,如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错,人民法院可以根据当事人诉讼请求,判决该房屋归给予方所有,并结合给予目的,综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”

该规定为类案裁判提供了明确的法律依据。

2025年3月31日,上海市第一中级人民法院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

“我国婚姻法历经修改,一直强调感情才是婚姻的基础,禁止借婚姻索取财物。同时,法律公平保护夫妻双方的利益,在婚姻解体时亦会综合考虑双方对家庭的贡献。”王飞说,婚内赠与的本质是心意,不能演变成情感交易,更不能成为婚姻的对价,这正是民法典倡导的价值导向,也是社会主义核心价值观的应有之义。

常见情况包括:同一内容对应多个 URL(带参数、不同路径、是否带尾斜杠),造成重复与权重稀释;列表页分页无止境延伸,把抓取预算耗在低价值翻页上;页面主体内容偏薄,模板块占比过高;JS 渲染或懒加载导致核心文本抓不到;移动端与 PC 端内容不一致,拉低质量评估。处理方式往往不复杂:固定主 URL 形态、减少无意义参数;对低价值分页做规范化或引导抓取路径;确保首屏就有可解析的核心文本,并让移动端与 PC 端的关键信息保持一致。

另一个经常被误解的点是“只要提交 sitemap 就行”。sitemap 只是线索,不是担保。决定是否索引的,仍然是页面是否稳定、主题是否清晰、重复是否可控,以及整个站点是否让搜索系统更省心。

站内结构也并非越扁平越好。很多人追求“所有页面两跳可达”,但搜索更看重的是结构是否可预期:栏目页能不能概括主题、子类边界是否清晰、内容页是否能顺畅回到上层集合,以及内链能否自然串起相关内容。

典型误区是为了 SEO 硬塞关键词内链,锚文本和落地页对不上;或者所有文章都指向首页/同一个转化页,导致站内权重流动失真。更稳妥的做法是让内链服务用户路径:解释概念的文章链接到更深入的解读,工具页链接到具体使用场景,系列内容形成“上一页/下一页/专题页”的闭环。面包屑也不只是装饰,在很多场景下,它是搜索理解站点结构的提示牌。

内容质量也不是“写得多”,而是“解决得准”。不少站长把内容工作等同于更新频率,于是堆字数、堆同义改写、堆泛泛段落。搜索越来越容易识别这类内容:看起来很长,但真正能解决问题的句子很少。用户的搜索需求通常更具体——某个功能怎么用、某种情况为什么发生、有什么替代方案、不同选择的差异与风险。能否把这些点讲到位,直接影响停留、回访以及后续的链接与分享行为。

写作里最容易被低估的是“边界条件”和“可操作的判断”。同一个问题,在不同环境(是否有 CDN、是否有会员系统、是否多语言)处理方式可能完全不同;同一个关键词,用户可能在找定义、找对比,也可能在排错。把这些差异讲清楚,往往比重复关键词更有效。也尽量少用空泛形容词代替信息,与其说“非常重要”“极大提升”,不如说明“为什么重要、哪里会出问题、怎么验证”。

体验问题往往不在审美,而在可访问性与一致性。很多站长以为体验就是“好不好看”,但搜索更关注的是可访问、稳定、可读:首屏是否被弹窗遮挡,内容区是否被广告挤压,字体行距是否影响阅读,图片是否缺少替代文本导致信息缺失,页面是否频繁跳转或自动播放影响停留。

尤其容易被忽略的是“一致性”:标题写 A,正文讲 B;列表摘要承诺解决 X,点进去变成泛泛而谈;页面更新后旧版本缓存仍在,用户看到的内容前后不一样。搜索系统会通过行为信号与内容匹配度放大这些不一致。处理时可以先抓住三点:标题与首段对齐用户意图;正文结构在前 30 秒给出关键答案;目录、表格、代码块、引用等元素在移动端不崩坏。

下面这张表可用来快速自检那些“看似正常但会拖累质量”的细节:

容易被低估的点 常见表现 优先处理方式
URL 规范化 同内容多 URL、参数泛滥 统一 URL 规则、必要时做规范化指向
主体内容可解析 懒加载后才出正文、图片承载关键信息 首屏输出核心文本、补充替代文本
站内语义结构 栏目混乱、内链乱指 以主题聚合内容、内链按场景串联
一致性与稳定 标题党、内容版本不一致 标题对齐意图、更新流程可回滚

还有一个经常被忽略的环节是数据闭环:只看排名,不看“问题从哪来”。不少站长每天盯着关键词波动,却很少把数据当作排错工具。更有效的做法是:用抓取日志判断蜘蛛有没有把预算浪费在低价值页面上;用站内搜索词、跳出页、停留时长去定位用户到底卡在哪一步;把索引覆盖与页面模板对应起来,判断是某一类页面整体质量偏低,还是某些参数页在拖累全站。

一个实用习惯是按“模板类型”给页面分组:文章页、专题页、列表页、产品页、标签页。很多站点的问题并不在某一篇写得差,而是某个模板天生就薄、重复、不可读,导致整批页面表现都不理想。把模板层的缺陷修好,往往比新增一百篇文章更快见效。

站长真正容易赢的地方,通常不是追热点、追技巧,而是把这些被低估的关键点做扎实:让页面对搜索更好理解、对用户真正有用、对系统更省资源。时间会放大差距,也会把基本功一点点回报出来。

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两峰高耸玉门开,一杆金枪捣黄龙的下特色

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