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物业服务企业正在批量退出低效项目。
据碧桂园服务管理层透露,2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是,不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此,碧桂园还是退出了 1% 的项目,这些项目经过综合评估,通过各种办法难以扭转项目经营的基本面,碧桂园因此采取了主动的退出策略。
另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。
万物云管理层表示,其自身新接项目空置率约 30%,包含开发商尾盘及业主未收楼房源,收费难度大且存在折扣风险。对此,万物云已经对存量亏损项目进行专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
永升服务管理层也透露,2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个,涉及签约面积约 4200 万平方米。
一组数据可以佐证物业服务行业的变化:中指研究院此前发布的数据显示,2024 年至 2025 年,全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%,住宅项目占比超八成。
随着房地产市场调整,物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流,时移世易,业主的心态出现变化,物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。
物业服务企业,到了重塑增长逻辑之时。
主动退出
物业服务企业的规模增长速度,正在变慢。
据克而瑞数据,2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米,同比增长 5.3%。克而瑞分析称,在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下,整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点,规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。
此外,克而瑞统计显示,2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米,同比增长 1.0%,增速同比下滑 2.0 个百分点。
规模不再迅猛增长,是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。
在最新披露的财务数据中,物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例,2025 年,其在管面积为 5.66 亿平方米,较 2024 年同比增加 11.2%;但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米,与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。
事实上,如果从全国范围内来看,收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 ",已经不是新鲜事。从商业逻辑来看,物业服务企业虽然有一定的公共服务属性,但如果长期亏损运营,将会对物业服务企业带来运营压力。
一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称,结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨,小区物业的人力成本占总支出的 60%~70%,且逐年攀升;同时,大量小区进入设施老化周期,电梯、管网等维护成本大幅增加;与之不匹配的是收入这块,物业费标准长期受指导价约束,调价成功率不足 5%,还存在调降物业费的情况,加之低收缴率的困扰,物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算,收缴率要达到 80%~85% 才能保证项目的利润。"
除了退出设备老化的小区以外,新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。
一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及,其所在城市承接了一个合作开发的项目,但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差,业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们,我们是小股东,最后的物业移交给了我们,但是收缴率非常低,最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目,物业公司也不是照单全收,也存在先‘退出’的情况。"
万物云董事长朱保全此前也谈及," 十年前,我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目,当时我很震惊,其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年,我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目,这是对历史内部红线的突破。"
稳住增长
物业企业不再追求规模的增长,换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计,2025 年,58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%,但平均净利率却逆势回升至 4.8%。
克而瑞分析称,一方面,经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后,部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减,带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面,一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现,物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。
在此背景下,物企纷纷制定可行的 " 增长计划 ",未来的一段时间,物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。
万物云采取的方式是,多措并举,其中包括:持续深化蝶城模式,通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率;依托朴邻业务协助开发商去化尾盘,回款优先用于空置房物业费;严格新项目准入标准,对存量亏损项目专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者,其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前,我们也会与业主进行全面的协商沟通,在确认双方诉求无法匹配的情况下,承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务,做好有序交接。"
虽然存在退出的情况,但并不意味着行业不存在机会。
永升服务管理层就直言,物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元,重点城市住宅物业的换手率翻倍,现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外,全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年,对具备规范运营和专业能力的物业企业而言,这正是机会。
除了在存量空间中寻找增长以外,物业企业也在对外拓展能力边界。
碧桂园服务选择押注 AI,其管理层表示,碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入,数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效,同时可能会衍生未来的一些商业模式。
易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称,在物企寻找增长空间的过程中,有的企业将服务延伸至公共空间,从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型;有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块,或依托国企背景整合数据资源,统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建,加速落实‘扩能提质’战略。"
通过不断优化规模布局,加之布局具备稳定盈利的赛道,物业服务企业在寻找新的增长极,步入下一个竞争周期。
在中文搜索语境里,“gravidavideos孕妇”通常指一类“孕妇相关视频集合”:有人拍日常vlog,有人做经验分享,也有人主打“真实无滤镜”,呈现情绪波动、身体变化与家庭互动。但要记住,“真实”不代表“普遍”。同样是孕早期,有人几乎没反应,有人孕吐严重;同样是显怀,有人偏早,有人偏晚,这与体型、胎位、胎次、腹直肌状态等都有关系。把视频当作陪伴和参考没问题,但别把别人的曲线当成自己的考核表。
这类视频合集里,最常被反复搜索的片段通常集中在三块:产检节点、身体不适、待产与产后。
产检类内容容易出现“只展示结果、不交代过程”的信息差,比如只说“医生说正常”,却没说明孕周、关键指标范围、是否需要复查;身体不适类则可能把个体体验讲成通用方法,比如某种食物、某个动作被描述为“对所有人都有效”;待产与产后内容也常忽略“医院流程差异”和“家庭支持差异”,看起来像同一套模板,但现实中各地医院要求、产房政策、陪产规则、无痛资源等差别都不小。
如果想快速判断内容是“可借鉴”还是“仅供围观”,可以先做个粗筛:
| 视频内容 | 可参考的点 | 不宜照搬的点 |
|---|---|---|
| 孕周肚型变化、体重记录 | 观察趋势,提醒自己定期记录 | 和他人对比“显怀早晚”“胖不胖” |
| 产检分享(NT/唐筛/四维等) | 了解检查的大致时间窗和准备事项 | 用他人结果推断自己的风险 |
| 饮食与运动日常 | 获取灵感,提高执行动力 | 盲目跟同款运动强度或食谱 |
| 待产包、住院流程 | 列清单,减少遗漏 | 默认各地医院要求完全一致 |
孕期内容的传播很容易走向两极:要么把孕期浪漫化,要么把焦虑无限放大。在这类合集里,常见误区主要有三类。
第一类是用“感受”替代“判断”。比如“我这样做就不吐了”“我这样吃孩子长得好”,这些说法未必有恶意,但往往缺少前提条件。第二类是把“异常的戏剧性”当成“日常”。越极端越容易被推荐,但长期沉浸在突发出血、宫缩恐惧、巨大疼痛等情节里,很容易被情绪牵着走。第三类是忽略底线问题:出现持续腹痛、明显出血、胎动明显减少、严重头痛或视物模糊、持续高热等情况,优先选择就医,而不是继续刷视频“对照症状”。
如果你希望从“gravidavideos孕妇”里获得实际帮助,不妨把目标从“找答案”改成“建立自己的记录系统”。比如学习别人如何在同一光线、同一角度拍孕肚对比,如何记录睡眠与饮水,如何把产检资料分类收纳。
对于经验分享类内容,也可以养成三个小习惯:第一,看孕周与背景条件是否交代清楚;第二,看对方是否说明适用边界(“我适用,你未必适用”);第三,看内容是否鼓励遵医嘱、结合检查结果调整,而不是给出一刀切的结论。
此外,很多孕期焦虑并非“知识不够”,而是信息过载。给自己设一个观看上限和筛选主题更有效:只看与当前孕周相关的内容,只看能带来行动的内容(比如改善睡眠、缓解便秘的生活习惯),少看纯情绪刺激或过度渲染风险的剪辑。
真实记录往往会拍到产检单据、医院环境、家人面孔、孩子出生信息等。无论是观看还是自己拍摄,都要更重视隐私:尽量避免展示身份证件、病历号、超声单上的敏感信息;涉及伴侣、父母或医护人员的画面,尽量先征得同意;孩子出生后的影像更应谨慎控制发布范围。对来源不明、标题与内容强烈不一致的合集也要保持警惕,必要时直接跳过。
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