物业服务《还是》【一门】好生(意吗),让青春继续第二部：剧情简介与主要人物解析

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

剧情主线：从校园余温到现实硬度

《让青春继续第二部》的核心叙事，是一群曾经并肩、也曾彼此误解的年轻人，在离开相对单纯的环境后，开始面对选择成本变高、机会不均、关系更难维系的现实。剧情常以“重逢—试探—冲突—和解（或更深的疏离）”推进：老朋友再次站到同一条线上，但每个人的处境早已不同——有人急着翻盘，有人只想把日子稳住，有人仍习惯用情绪处理问题。

这一部的张力并不靠简单的误会来堆，而更多来自“立场差异”的难以调和：同一句话在不同处境下会变味，同一份情义也可能被房租、工作节奏、家庭压力重新标价。观众容易在第二部里获得更强的代入感，因为它写的不是“青春应该怎样”，而是“青春走到下一站，会变成怎样”。

主要人物解析：每个人都在为自己的人生辩护

第二部的人物好看之处，在于他们并不是整齐划一地“变成熟”，而是各自用不同方式抵抗成长带来的代价。

首先是“情义仍然优先”的那类角色：他们更在意关系的纯度，遇到问题往往先讲情分再讲道理。优点是热、真、敢担事，缺点也很明显——在现实议题上更容易吃亏，或被贴上“不懂事”的标签。这类人通常承担了最多的情感推动力：一旦他们受挫，整段关系链就会发生连锁反应。

其次是“务实型”人物：他们更强调规则、收益与边界感。这不等于冷血，而是更早意识到资源有限、时间昂贵，于是把情感放进“可持续”的框架里。观众对这类角色最常见的误读，是简单归为“变了”“功利”。但第二部往往通过细节提醒你：他们也在付出，只是表达方式变成了安排、承担与隐忍。

还有一类“摇摆者”：在理想与现实之间来回折返，今天热血，明天躺平；时而深情，时而逃避。他们未必是故意伤害谁，更多是自我认同尚未稳定。第二部把这类人物写得更立体：不稳定既是缺点，也是他们仍在寻找方向的证据。

为了更清楚地抓住人物差异，可以用一句话对照他们在关键议题上的选择倾向：

维度	情义优先型	务实边界型	摇摆探索型
冲突处理	先解释情绪再谈方案	先定规则再谈情绪	先逃避或拖延再回头
关系底线	不轻易放手	需要可持续	取决于当下状态
代价承担	更容易“硬扛”	更倾向“分担”	更容易“后悔再补”

关系线看点：不是谁爱谁，而是谁懂谁

《让青春继续第二部》的情感线更贴近现实：它不把“相爱”当作终点，而把“能不能在同一套生活逻辑里共存”当作考题。追到后面你会发现，真正让人揪心的往往不是表白或分手，而是两个人在价值排序上的错位：一个把尊严放第一，一个把稳定放第一；一个愿意赌，一个只想别再输。

友情线也更“刺”。第二部经常把友谊放进利益与误解的压力测试里：有些矛盾不是一句“对不起”就能修复，因为伤害来自长期的忽视、比较与偏心。更重要的是，故事并不强行给所有关系安排圆满——有的和解克制，有的干脆走散，反而更像真实人生。

观看时的注意点与常见误区：别用第一部的眼光要求第二部

第二部的评价之所以容易分化，往往出在两种常见误区上。其一，把角色“更现实”误解为“人设崩”。但续作的意义之一，就是让人物在环境里被磨出棱角；如果大家还像第一部那样永远单纯、仗义、热血不灭，反而不可信。其二，过度站队。第二部的冲突多是立场碰撞，很难用“谁对谁错”一锤定音；更合适的看法，是回到每个人当时的资源、心理和处境，去理解他们为何做出那样的选择。

另一个容易被忽略的点是节奏：第二部更爱用对话和细节推进，而不是用密集事件去轰炸。许多关键变化藏在一句话的停顿、一次回避的眼神、一次“没回消息”的沉默里。把这些碎片串起来，人物动机就会更顺、更清楚。

第二部的意义：青春继续，但方式变了

《让青春继续第二部》最打动人的地方，是它承认青春不会在某个节点戛然而止，而会以更复杂的形态延长：热血还在，但要学会为选择付出代价；情义还在，但必须正视边界；爱也还在，却要经得起生活结构的挤压。它不保证每个人都成功，也不保证每段关系都能回到原点，却让观众看到一种更真实的“继续”——继续成长，继续试错，继续在不完美里寻找自己的位置。

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