一季度地<方卖>地收入下降24%，土地财《政如》何转型,换爱：重塑人际关系的艺术

在地方政府卖地收入依然不容乐观的背景下，地方的发展模式和财政收入汲取方式也需要及时转型。

近日，财政部披露数据显示，今年一季度地方政府性基金预算收入中的国有土地使用权出让收入（下称 " 土地出让收入 "）5176 亿元，同比下降 24.4%。这一降幅与去年同期（-15.9%）和去年全年（-14.7%）水平相比明显扩大。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经，今年一季度土地出让收入的下滑，是土地供应节奏 " 高频少量 "、房企拿地意愿低迷及去年同期基数相对较高等共同作用的结果。随着稳楼市系列政策持续发力，房地产融资协调机制推进房企债务问题更好出清，预计这一降幅会持续缩窄至个位数。

土地收入持续下滑原因

土地出让收入是地方政府重要财源，2021 年达到约 8.7 万亿元的历史峰值，此后受楼市低迷等影响，地方卖地收入 " 量价齐跌 "，2025 年这一收入降至约 4.2 万亿元，较峰值已然腰斩。今年一季度这一收入降幅有所扩大。

导致地方卖地收入下滑的主要原因，依然是楼市持续低迷，房企拿地意愿较低。

国家统计局数据显示，今年一季度全国房地产开发投资同比下降 11.2%；新建商品房销售面积同比下降 10.4%；房地产开发企业到位资金同比下降 17.3%。3 月份，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格分别同比下降 2.2%、3.3%、4%。

除了需求端不振之外，为了稳楼市，地方政府在土地供应方面也有相应调整，这也影响一季度土地出让收入。

严跃进表示，地方政府不会像过去集中供地时期那样大规模出让，而是结合土地市场供求关系的变化和企业端的实际情况稳步推进。因此，各地政府普遍调整供地节奏，从以往集中大批量出让转向 " 小步快跑、高频少量 " 的模式，以适应房企有限的资金承接能力和精准投资需求。房企投资策略高度审慎，普遍聚焦一线及核心二线城市的 " 安全地块 "，拿地节奏更加灵活分散。

另外，他分析，2024 年四季度系列稳楼市出台后带动了 2025 年一季度土地出让收入，基数相对偏高也使得今年一季度土地出让收入降幅较大，随着今年后续季度（二季度起）低基数效应逐步显现，这一降幅会出现技术性的边际收窄。

从各省份来看，地方土地出让收入情形有明显差异。

根据各省份财政部门公开信息，一季度江西省土地出让收入同比下降 12.7%；受卖地收入下降影响，内蒙古一季度政府性基金收入同比下降 32%；海南这一收入下降 29.6%；而吉林省一季度土地出让收入同比增长 169.2%，这主要是中心城市土地出让收入集中缴库。

由于房企签订土地出让合同价款到实际资金缴入国库普遍需要一段时间，因此土地出让收入数据存在一定滞后性（约 1~3 个月）。

因此，严跃进认为，一季度土地出让收入数据更多反映了 2025 年末土地市场相对平淡的成交情况。而今年一季度，各地重点城市的土地交易质量较高，尤其是优质住宅用地，中间不乏一些热点地块和交易行情，客观上对土地市场起到了托底作用。

不过，严跃进发现，从目前各大机构的统计数据看，今年一季度全行业土地交易数据确实出现较大跌幅，说明土地市场止跌回稳具有紧迫性。

严跃进认为，随着后续基期值的变化、房地产稳中向好态势的支撑、社会经济发展对土地要素需求的增加等，今年此类土地使用权出让指标有望出现改善。他预计全年土地出让收入仍有机会超过 3.8 万亿元，与去年相比可能出现 5% 左右的下滑。

粤开证券首席经济学家罗志恒曾对第一财经分析，预计 2026 年土地市场有望边际好转，土地出让收入降幅较 2025 年有所收窄，但可能难改负增长趋势。

从一些省份预算报告数据来看，各地对今年土地出让收入形势判断有明显差异。比如，广东预计今年当地土地出让收入增长 5%；河南、河北、江西预计当地政府性基金预算收入增长约 57%、22% 和 2%，浙江预计这一收入同比下降 16.2%。

由于楼市变化难以预测，土地出让收入实际情况与预期情况可能有较大差异。

土地财政转型

多位地方财政人士告诉第一财经，近年来土地出让收入下滑导致地方可用财力减少，加剧了地方财政收支矛盾。

中国人民大学财政金融学院教授李戎在 " 第一季度中国财政运行分析 " 学术研讨会上表示，与去年同期相比，今年一季度地方土地出让收入降幅有所扩大，彰显出地方政府仍面临较大的财政收支压力。地方过去依靠土地财政加大投资的稳增长模式，事实上已不适应当前的宏观经济情况，这需要地方政府转变发展模式和财政收入汲取方式。比如从过去更多依赖土地财政转向盘活国有资本、资产来增强自主财力，一季度非税收入增长主要受地方盘活资产等带动，也印证了这一点。

当然，土地出让收入下降的影响并非表面数字那样大。由于土地出让收入是毛收入，收入减少的同时支出也会相应减少，且这一收入中若扣除土地拆迁等成本性支出，实际对地方政府可用财力的影响会明显减少。比如财政部此前披露一组数据称，若按照 2022 年土地出让收入减收约 2 万亿元匡算，影响地方一般公共预算财力约 3000 亿元，这一收入下降影响并没有那么大。

为了对冲土地出让收入减少带来的影响，近年来地方加大盘活存量资产资源，带动非税收入增加。

财政部数据显示，2021 年全国非税收入约为 2.98 万亿元，2025 年这一收入增至 3.97 万亿元，较 2021 年增加约 1 万亿元。而这一增量收入主要来自国有资源（资产）有偿使用收入和国有资本经营收入的增长。

除此之外，" 十五五 " 规划纲要明确提出要 " 合理提高国有资本收益收取比例 "，中央财政已经在 2025 年率先将央企（非金融）税后利润的收取比例大幅提高，其中第一类烟草企业和石油石化、电力、电信、煤炭等资源型企业收取比例提高至 35%。这也直接带来国有资本经营预算收入大增，并由此增加调入一般公共预算收入规模。

财政部数据显示，2025 年全国国有资本经营预算收入达到 8547 亿元历史新高，同比增长 25%。而这笔收入中 5741 亿元调入了一般公共预算账本中，用于支持和改善民生等。

申万宏源证券首席经济学家赵伟预计，地方后续可能也会参考央企利润上缴比例要求，进一步提升地方国企利润上缴比例。假设后续地方国有企业按照央企标准调整幅度上调利润上缴比例，以 2024 年上缴基数为例，地方利润上缴收益同比或增长 80% 左右，多缴 1800 亿元左右。

为了缓解地方财政困难，今年中央对地方转移支付规模继续超过 10 万亿元，尤其是增加地方财力性转移支付。今年财政部选择部分省份探索开展整合统筹使用转移支付资金试点，增强地方统筹能力。

除了财政收入端多渠道给基层财政增收外，在财政支出方面，今年中国深入推进财政科学管理试点，通过推动零基预算改革、预算绩效评价等，来优化财政支出结构，将更多的资金投资于人，提高财政资金使用效益。

( 本文来自第一财经 )

“换爱”到底在换什么：从角色到互动模式

“换爱”最关键的转变，是从“我应该怎样做才不被抛下/才算好人”，转向“我们怎样互动才彼此舒服”。很多人困在角色里：乖孩子、靠谱伴侣、老好人、强者、拯救者。角色一旦固定，关系就容易变成交换——我付出，你满意；你认可，我继续。时间久了，爱像被拿去做绩效考核，越努力越疲惫。

更现实的“换”，通常体现在三个层面：

第一，换表达方式：把暗示、冷战、试探，换成明确但不咄咄逼人的说法。

第二，换情绪处理：把“我不舒服都是你害的”，换成“我被触发了，我需要一点时间/我希望你知道我的感受”。

第三，换边界感：把无限让步换成可协商的规则，让关系从“忍耐”回到“协作”。

最常见的三种旧爱法：为什么越爱越累

很多想“重塑人际关系”的人，困扰往往是：明明很在乎，怎么越走越远。多数时候不是感情突然变差，而是长期用错了力。

一种是讨好型爱法：用付出换安全感。表面很体贴，心里却常常委屈，最后容易变成翻旧账、情绪失控，或干脆突然抽离。

一种是控制型爱法：用规定换稳定。管行程、管社交、管情绪，理由都是“我为你好”，但对方感受到的是被审讯、被安排，爱就变成压力。

还有一种是拯救型爱法：用解决问题证明价值。对方一痛苦就冲上去“修理”，却忽略了对方可能只是想被理解。拯救久了也会积累怨气：你怎么还不变好？

这三种方式的共同点在于：把爱当成手段，而不是连接。换爱要做的，是让爱回到“看见彼此、靠近彼此”的功能上。

换爱如何落地：四个可操作的转向

重塑关系不靠一句“我们好好沟通”，而是落在一次次更好的选择里。

第一，用“说需求”替代“判对错”。比如把“你从不关心我”换成“我希望你下班后能给我10分钟专心聊天”。需求越具体，越容易被理解和满足，也更不容易激起对方的防御。

第二，用“描述事实”替代“贴标签”。“你昨晚没回消息，我很慌”比“你就是自私”更能让对话继续下去，也更有修复空间。

第三，把“情绪负责”放回自己手里。你可以请求对方支持，但别把对方当止痛药。先弄清楚自己到底在怕什么：被忽视、被替代、被否定，还是失控？看清这一层，表达才更稳定，也更不容易演变成指责。

第四，建立可持续的边界。边界不是威胁，而是清楚告知：什么行为会让我受伤，我会如何应对。比如：“你可以有自己的朋友，但如果你连续消失一整晚又不说明，我会暂停约会安排，等你解释清楚再继续。”

下面这张表可以帮助你判断自己正使用哪种旧模式，以及可以换成什么做法：

旧模式（看似爱）	背后需求	新模式（更像爱）
频繁查手机、问行踪	想要安全感	约定可接受的透明度与联络频率
一味答应、不提要求	害怕冲突	先说一个最重要的需求，允许协商
冷战、消失让对方着急	想被在乎	直接说“我需要你关注我/我需要安慰”
过度给建议、替对方决定	想证明价值	先共情，再问“你想要建议还是陪伴”

关系差异与常见误区：亲密关系、朋友、同事并不一样

“换爱”放在不同关系里，力度和重点并不相同。亲密关系彼此影响更深，需要更细的情绪沟通与承诺；朋友关系更看重自在与节奏，边界通常更轻；职场关系以合作为主，情绪过度卷入反而容易引发误解。

常见误区也很典型：

误区一，把换爱理解成“我变好，你就得变”。更成熟的做法是先调整自己的参与方式，同时观察对方是否愿意一起调整。

误区二，把边界当冷漠。边界的目的，是让关系有机会走得更久，而不是切断连接。

误区三，把沟通当辩论。沟通的目标是理解与协作，不是赢。情绪高涨时，先暂停往往比继续讲道理更有效。

误区四，把修复当成一次性对话。关系重塑更像复健：要反复练习、允许反复，慢慢建立新的信任。

“换爱：重塑人际关系的艺术”最终指向一种更成熟的亲密：不靠牺牲维系，不靠控制维稳，而靠清晰、尊重与真实。你会发现，爱不必用力过猛；当旧的惯性被替换，关系才有机会真正轻盈起来。

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