保利发展苦守“房企一哥”之位：归母净利【润大】跌8成，单月销售额12(连降),聊斋艳谭之欲焰三娘子：经典聊斋艳谭电影解析与看点

利润从 289 亿元滑落到 10 亿元，保利发展仅仅用了 5 年时间。

这让保利发展当前的站位较为尴尬：一方面，2025 年其实现销售签约金额 2530 亿元，蝉联行业第一，仍是房企 " 一哥 "；另一方面，其归母净利润同比骤降 79.31% 至 10.3 亿元，甚至不敌挣 " 辛苦钱 " 的子公司保利物业—— 2025 年，保利物业的公司拥有人应占溢利为 15.50 亿元。

放在行业中来看，保利发展 2025 年归母净利润约为中海的 1/12、华润置地的 1/25，又让其 " 一哥 " 的含金量大大缩水。

没有足够的利润规模支撑，保利发展 2025 年给出了拟每 10 股派发现金红利 0.35 元（含税）的方案。

在 2025 年业绩会上，有投资者直接向保利发展董事长刘平发问，直指公司 " 分红金额很低，分配方案与央企的形象地位不匹配，像经营业绩亏损的城建发展、金隅冀东等国企都给出了更高的分红 "。

那么，保利发展究竟为何 " 保不住利润 "？

1、归母净利润暴跌 8 成，几乎只剩巅峰的 1/28

4 月 17 日深夜，保利发展终于披露了 2025 年财报。

2025 年，公司实现营收 3081 亿元，同比下滑 1.13%；归母净利润 10.3 亿元，同比暴跌 79.31%。

自 2021 年以来，保利发展的利润连跌 5 年，而 2025 年则是跌幅最深的一年。在这背后，公司归母净利润一路从 2020 年的 289.5 亿元下滑至 2025 年的 10.3 亿元，短短 5 年时间缩水 96%。

（图 / 保利发展财报）

作为连续三年蝉联合同销售额第一的房企，保利发展交出的这份 " 成绩单 " 着实令外界震惊。

从自身横向对比来看，公司 2025 年归母净利润规模只剩 2020 年时的 1/28。不仅如此，公司旗下子公司保利物业 2025 年的公司拥有人应占溢利达到 15.5 亿元，比保利发展高出 5 亿多。

放在行业中纵向对比来看，2025 年，销售额排名行业第二的中海股东应占溢利为 126.9 亿元，是保利发展的 12 倍；排名第三的华润置地股东应占溢利为 254.2 亿元，约是保利发展的 25 倍。

要知道，即便是这样的业绩，保利发展都要依靠政府补助、投资等非经常性损益项目的助力，若扣除非经常性损益，公司的扣非后归母净利润同比暴跌 84.52% 至 6.6 亿元，直接掉出 10 亿元的大关。

对于业绩的下滑，保利发展曾在 2025 年业绩预告中解释，一方面是受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降；另一方面，公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约 69 亿元，预计减少 2025 年归母净利润约 42 亿元。

据「创业最前线」不完全统计，仅在 2023 年至 2025 年，保利发展计提资产减值准备合计高达 175 亿元，其中存货跌价准备接近 148 亿元，这对利润的侵蚀已经跃然纸上。

这是否也侧面说明，过去几年，保利发展在拓展土地之时过于激进，缺少对市场的仔细研判？造成如此巨额的资产减值，是否说明管理层在战略层面存在失误？囤积的土地泡沫究竟何时才能完全出清？

对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

在资本市场，投资者则直接用脚投票。在保利发展披露财报的次交易日（4 月 20 日），其股价收跌 2.14%。于 4 月 29 日，其股价报收 6.14 元 / 股，较 2025 年巅峰的 9.12 元 / 股跌去约 33%，总市值仅剩 735 亿元。

一家营收超 3000 亿元，销售额排名行业第一的房企，市值还在 700 亿元周围打转，估值之低也侧面说明，外界对保利发展未来的疑虑之深。

在 2025 年业绩会上，有投资者已经明确提出，希望保利发展能提高格局站位，在力所能及的范围内，主动积极做好市值管理，给投资者更多信心和支持。

2、继续加码拿地，有息负债超 3000 亿

尽管被过去的土地库存所困扰，保利发展仍然是土地交易市场的常客。

2025 年，公司拓展地价 791 亿元，较 2024 年的 683 亿元增长上百亿，增幅达到 16%；总计容面积 457 万平方米，同比增长 39%。

截至 2025 年末，公司待售面积 5654 万平方米。其中，增量项目 925 万平方米、存量项目高达 4729 万平方米。

（图 / 保利发展财报）

即便按照 2025 年的签约面积 1235 万平方米计算，仅存量项目就需要近 4 年时间才能销售完毕。既然如此，保利发展为何还要继续加码拿地？

从一定程度上来说，这是不得已而为之。在房地产辉煌时期，为了推高销售规模，土地市场竞争激烈，房企普遍面临 " 抢地 " 压力，其中不少项目即便是在一二线城市，也存在位置不佳的问题。

在当前的市场环境下，市场推崇 " 好房子 "，不少新项目已经迭代到第四代住房，户型、小区环境、得房率等方面都有了质的变化，这也导致存量项目面临销售压力，也是造成一众房企大规模计提存货跌价准备的一个重要原因。

即便头顶 " 央企 " 光环，保利发展也面临存量去化难的问题。2025 年，公司实现销售签约金额 2530 亿元。按照其说法，公司 2025 年共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额 953 亿元。

若以此计算，公司的存量项目贡献了不到 4 成销售额。这也意味着，保利发展仍需不断去土地市场拓展核心城市的核心地段土地，以提振销售额，进而保住行业销冠的位置。

而一边加速拿地的保利发展，另一边也在加速融资。

据财报披露，保利发展在 2025 年发行了 110 亿元中期票据、45 亿元公司债、85 亿元现金类定向可转债，融资超 200 亿元。

截至 2025 年末，公司有息负债高达 3412 亿元，其中一年内到期的 706 亿元。不过，公司的货币资金余额为 1229 亿元，仍可覆盖短期有息负债。

但这并不意味着保利发展就没有债务压力。据「创业最前线」不完全统计，在销售额排名行业前三的房企中，保利发展的有息负债总额最高，是唯一超过 3000 亿元的房企，且资产负债率最高，达到 72.26%。

2025 年，保利发展的利息费用高达 46 亿元，这对利润的侵蚀不言而喻。

（图 / 保利发展 2025 年财报（单位：元））

不过，进入 2026 年，保利发展的融资步伐未停。2026 年 1 月，其发布募集说明书，拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金不超 50 亿元；3 月，发行 10 亿元公司债券；4 月，再次发行公司债券，募资 15 亿元。

客观来看，不少房企容易被沉重的债务压垮，那么，面对眼下巨额的债务，保利发展是否感到担忧？巨额债务带来的利息费用已经成为吞噬利润的 " 黑洞 "，又该如何解决？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

3、单月销售额 12 连降，摇摇欲坠的 " 第一 "

诚然，在当下房地产市场里，" 活下去 " 是大多数房企最为重要的课题。但若想穿越行业周期，房企必须在安全和发展中谋求新的平衡。

对于 " 国央企 " 扎堆的头部房企来说，品牌、资源、现金流、融资都已经是维持安全生存的 " 基础配置 "，而规模、利润、业务仍然是外界衡量企业发展潜力的焦点。

从保利发展来看，其利润已经在 5 年内缩水 96%，完全不敌中海和华润置地，已然在头部房企中落于下风。

在业务层面，保利发展的核心仍然是住宅开发，商业地产规模仍然较小。「创业最前线」曾在《规模上天、利润贴地！保利发展走 " 钢丝线 "》一文中，详细阐述保利发展商业基因不足，在行业 " 掉队 " 的现象。

其实，保利发展多次喊出 " 做大不动产经营业务 " 的口号，试图提高在商业地产上的影响力。但截至 2025 年末，保利发展的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约 620 万平方米，实现资产经营收入 51.4 亿元，甚至不到全年营收 3081 亿元的零头。

没有足够的利润、强劲的 " 第二增长曲线 " 加持，保利发展自然而然地将眼光放在销售之上。

中指院数据显示，2023 年至 2025 年，保利发展的合约销售额分别以 4207 亿元、3230 亿元、2530 亿元居于行业第一的位置，这也是其被称为 " 房企一哥 " 的原因所在。

但是，房地产市场的 " 头把交椅 " 并不好坐。2026 年 3 月，保利发展实现签约金额 260.33 亿元，同比减少 10.28%。这是自 2025 年 4 月以来，公司的单月销售额出现的第 12 连降。

这种销售层面压力，让保利发展 " 第一 " 的位置岌岌可危。2026 年 1-3 月，保利发展实现签约金额 517.82 亿元，同比减少 17.84%。同期，中海系列公司累计实现合约物业销售金额约 515.20 亿元，同比上升 11.0%。

一涨一跌之间，让保利发展和中海的差距只剩约 2 亿元，双方无限接近。

（图 / 保利发展公告（上）、中海公告（下））

其实，早在 2025 年末，保利发展的权益销售额就已经低于中海。据中指院数据，2025 年，中海的权益销售额为 2311 亿元，比保利发展的 2000 亿元高出 311 亿元。

（图 / 中指院）

通过合作开发的方式，保利发展 2025 年保住了 " 合约销售额行业第一 " 的位置，但公司也为此付出了不少 " 代价 "。财报显示，2025 年，少数股东分走了约 40 亿元的利润，约为当期归母净利润的 4 倍。

（图 / 保利发展财报）

利润如此悬殊背后，公司是否将大部分利润给到少数股东或其他合作方？是否存在利益输送？未来，公司将如何提振利润？在和中海的贴身肉搏中，能否稳住 " 行业销冠 " 的地位？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

自古以来，都有 " 打江山易、守江山难 " 的说法。对于苦守 " 行业销售第一 " 位置的保利发展来说，销售之战不只是关乎荣誉与地位，更是维系繁荣表象的底盘，不容有失。

* 注：文中题图来自保利发展官方微博。

片名里的“欲焰三娘子”到底指什么

片名里的“欲焰”，并不只是泛指香艳场面，更像一种叙事手段：把人物推到道德与欲望的临界点，让人性在压力之下原形毕露。“三娘子”则带着典型的聊斋式命名意味，既可能指某个具体的女性角色，也可以被理解为一种“以情与欲为媒介”的力量——她既是诱因，也是镜子，照见旁人贪、痴、妄的底色。

在“聊斋艳谭”的语境里，这类角色往往不是单纯的“妖媚反派”。她可能同时具备主动性与悲剧性：她的选择推动情节，她的命运也在因果回旋中承担代价。抓住这一层，再回看影片的戏眼，会比只盯着刺激桥段更接近它真正想说的东西。

作为“聊斋艳谭”系列的气质：艳，但不止于艳

很多人以为“聊斋艳谭”就是古装软情色的拼盘，但更常见的结构其实是：志怪外壳 + 情欲试炼 + 因果收束。香艳是入口，因果才是落点。

《聊斋艳谭之欲焰三娘子》的看点也在这里：它先用更直白的欲望表达把观众带进情境，随后再通过人物的失控、反噬与代价，把故事拉回“志怪寓言”的轨道。如果只期待单纯的“爽感”，可能会觉得后半段偏沉；但把它当作欲望寓言来读，就能明白它的节奏用意——先放大诱惑，再展示代价。

关键看点：人物关系、欲望逻辑与因果回环

这类影片最值得拆解的，通常有三处。

第一，是人物关系里的“互相成全”与“互相吞噬”。在聊斋体系中，情常常带着交换意味：有人求色，有人求命，有人求脱身，有人求执念的补偿。你会发现角色在不同阶段说出一些“像真心”的话，但动机未必始终纯粹。

第二，看“欲望逻辑”而不只看表面情节：谁在用欲望控制谁，谁又在用道德绑住谁？把注意力从床笫挪到对话、眼神与转折原因，会更清楚地看到，许多戏并不是靠动作推进，而是靠“失衡”推进——欲望失衡、权力失衡、乃至因果失衡。

第三，是因果回环的处理方式。聊斋故事写报应往往很“冷”，不靠说教，靠结果说话。越自以为占了便宜的人，越可能在后段付出更大的代价；而看似掌控全局的人，也可能只是被更深的执念牵着走。

观看时常见的版本差异与期待误差

不少人搜索时会遇到“同名不同版本”“剪辑差异”“清晰度与字幕不一致”等情况。对这类影片来说，版本差异不仅影响观感，也会改变你对人物动机的理解：删减往往优先砍掉铺垫或转折细节，人物就容易显得扁平，最后只剩“艳”。

观看要点	常见情况	影响
剪辑完整度	有的版本删减对白或过场	动机断裂，因果显得突兀
字幕与配音	字幕滞后、用词不统一	关键台词含义被误读
画面修复	旧源压制、色彩偏差	古装氛围与细节表现打折

期待误差也很常见：如果把“经典”理解为“制作精良”或“文学还原度高”，就容易失望。这里的“经典”，更多是类型片意义上的——它抓住了聊斋的欲望母题，并用当时流行的表达方式把它放大。

注意事项与容易踩的误区：别只用“尺度”衡量

第一，不要用“现代爱情片”的逻辑去审判角色。聊斋式人物往往是情与欲的纠缠体，他们的选择受时代伦理与志怪因果牵引，很难用“专一/渣”这种二元标准说清。

第二，别把“三娘子”简单等同于“妖=坏”。不少聊斋故事里，人比妖更贪，妖反而更守契约；影片往往也借此反转观众的道德直觉。

第三，别忽略“欲焰”的象征性。它不只是身体冲动，更像一种会扩散的心理火：贪念一旦被点燃，关系就会被重新定价，亲疏、恩义、信任都可能沦为筹码。

把《聊斋艳谭之欲焰三娘子》当作一则以情欲为引线的志怪寓言去看，更容易读到它的锋利：真正可怕的未必是妖魅，而是人心里那团越烧越旺、最终反噬自身的火。

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相关介绍

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更新内容

一、新增炼化 / 锻造功能

二、优化低电量场景下的表现

三、修复音量调节无效的问题

四、支持阿里云视频点播新格式

五、增加提示层级设定（基础/进阶/直接解）

六、修复部分用户无法领取奖励问题