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内容详情

房地产 A 股和 H 股的 2025 年年报披露即将正式收官,部分房企也已披露 2026 年一季度报。根据 Wind 万得数据,A 股上市房企 2025 年出现亏损的比例已超过 75%,相较 2024 年亏损比例持续扩大。

这意味着,一年忙活下来,A 股已经有四分之三的上市房企是亏钱发展;而港股房企同样,盈利和亏损房企的比例差距逐渐扩大。

2025 年,谁赚得最多?

根据 Wind 万得数据,若仅统计以房地产开发为主业的 A 股和 H 股上市房企的成绩,归母净利润 TOP5 是——

华润置地 ( 盈利 254 亿元 ) 、

中海地产 ( 盈利 126.9 亿元 ) 、

滨江集团 ( 盈利 21.16 亿元 ) 、

中国金茂 ( 盈利 12.53 亿元 ) 、

保利发展 ( 盈利 10.35 亿元 ) 、

招商蛇口 ( 盈利 10.24 亿元 ) 。

但如果以 Wind 房地产板块定义,2025 年 A 股归母净利润的正序列 TOP5 房企分别是:

滨江集团 ( 盈利 21.16 亿元)、

南京高科 ( 盈利 18.30 亿元 ) 、

陆家嘴集团 ( 盈利 12.26 亿元 ) 、

中国国贸 ( 盈利 12.02 亿元 ) 、

浦东金桥 ( 盈利 10.74 亿元 ) 。

可以发现," 经营性不动产 " 已经全面上桌,重要性空前凸显。

要知道,南京高科、陆家嘴集团、浦东金桥等 " 主营产业园 " 的企业,营收规模仅在数十亿,营业收入远不及 " 千亿级 " 的开发型房地产企业。但当房地产进入存量时代,上述拥有大量持有型资产的企业,利润可持续发展能力明显更强。

港股方面亦然,率先布局 " 经营性不动产 " 赛道的华润置地,在净利润方面明显领先,成为 " 利润王 "。中海地产作为老牌管控高手也算 " 宝刀未老 "。保利发展和招商蛇口明显需要加码经营性资产赛道,以提升净利润发展空间。

同样的原理,物业管理一类轻资产服务型企业,净利润的优势也开始放大。例如招商积余 2025 年的归母净利润 6.55 亿元,已经排到了城投控股之前。南都物业、新大正等物业服务上市公司,全面挺进利润 TOP30 行列。

房地产的生存逻辑,的确大变天了。

2025 年谁亏得最多、跌得最惨?

根据 Wind 万得数据,2025 年 A 股归母净利润的 " 倒序 TOP5" 房企分别是:

万科 A ( 亏损 885.56 亿元 ) 、

华侨城 A ( 亏损 144.96 亿元 ) 、

金地集团 ( 亏损 132.81 亿元 ) 、

华发股份 ( 亏损 94.96 亿元 ) 、

信达地产 ( 亏损 78.75 亿元)。

" 资产减值损失 " 作为近年影响房企净利润的最大因素之一,2025 年这一指标的 TOP5 则是:

万科 A ( -219.29 亿元 ) 、

华侨城 A ( -86.37 亿元 ) 、

保利发展 ( -64.84 亿元 ) 、

华发股份 ( -57.3 亿元 ) 、

信达地产 ( -46.93 亿元 ) 。

同时,2025 年归母净利润降幅 TOP5 的 A 股上市房企是:

西藏城投 ( -4504% ) 、

华发股份 ( -1095% ) 、

沙河股份 ( -1014%)、

京能置业 ( -970% ) 、

信达地产 ( -904% ) 。

两个意料之外的 " 差生典型 "

你能想到吗,上面 3 个 " 差生榜 " 均提名的,只有信达地产、华发股份。前者在 " 房企暴雷潮 " 中依托 AMC 一度快速做大做强;后者则是近年 " 国进民退 " 进程中,率先冲进全国房企 TOP10 的老牌区域性国企。

" 信达地产到底怎么了?"

或许不少人会不禁提问,从 2015-2016 年背靠中国信达,以 " 金融 地产 " 模式在全国耗资超 439 亿 " 疯狂抢地 " 的信达地产,曾经规模快速扩张、营收利润双增多么辉煌,如今为何急速下滑?

实际上,信达地产在 2024 年便出现 " 首次亏损 ",一年亏掉 7.84 亿元。这背后,伴随房地产调整,信达地产 2022 年后承接的大量房企纾困项目,曾经高价拿下的地块、布局在三四线和弱二线的存量项目,都面临资产沉淀和贬值压力,2025 年公司被迫计提大额存货跌价(资产减值损失 46 亿元)。

同时,纾困项目的债权、对外财务性投资等问题爆发,2025 年信达地产的信用减值也高达 15.76 亿元。两项减值占全年亏损额的 79%,是巨亏的最大推手。

而就在业绩开始恶化的 2024 年,信达地产原董事长石爱民、总经理郭伟、原副总经理陈瑜 ‌ 等高层集体辞任。

直到 2026 年高管的震荡仍在持续。自 2026 年 3 月以来,信达地产已连续发布多份高管辞职公告,涉及董事、独立董事及副总经理等多个核心岗位。尤其今年 4 月 13 日,信达地产董事长邓立新辞去公司全部职务,这距离其接任董事长还不到 2 年,原定任期至 2027 年 2 月,此次提前离任,让公司的 " 自我纾困 " 受到质疑。

华发股份的 " 突然衰颓 ",原因相似。

在当前市场状况下,华发股份早期在上海、南京、武汉等地获取的高价地项目面临严重的减值压力,公司不得不在 2025 年计提了约 57.30 亿元的巨额存货跌价准备,导致归母净利润出现惊人的 -1095.54% 降幅,也创下上市 22 年来的首次净利润亏损(达到 94.96 亿元)。

不过华发股份 2025 年营业收入 834.26 亿元,同比增长 38.85%;经营性现金流净额保持正向,这一次似乎是其集中释放积累的潜在风险,而做出一次主动的财务 " 大洗澡 "。

但地产行业逐渐将彻底告别旧模式,曾经的 " 地产一哥 " 们一个个倒下,反倒是曾经的边缘角色们,凭借核心资产自持运营、深耕地产服务,展现出稳定的利润表现。因而当高价存量土地减值集中爆发后,部分开发商真的能回到营收上行、利润稳定的局面吗,尚待市场给出答案。

“黄鱼”到底指什么:体验版内的兑换资源

理解“cf 体验版黄鱼”,抓住两点就够:第一,它通常只出现在体验版(也叫体验服、测试服);第二,它的核心用途是“兑换”,而不是像点券/CF 点那样作为通用支付手段。换句话说,黄鱼更接近活动代币或测试奖励凭证。

常见的获取方式包括:参与体验版任务、完成测试问卷、登录签到、体验限时玩法、提交 BUG 反馈后领取奖励等。体验版的目的本来就是测试稳定性、收集反馈,所以黄鱼往往用来鼓励玩家多参与、多覆盖不同玩法,并留下更多有效数据。你在正式服没见过它,或发现名称、图标、获取渠道完全不同,都属于正常情况。

黄鱼能用来做什么:兑换、试用、补齐测试成本

黄鱼最常见的用途就是“体验版专属兑换”。通常可以用来换武器、道具、角色体验卡、补给箱、材料类物品等。有时它也会作为一种“门票型资源”,比如某些活动需要消耗一定数量的黄鱼才能参与抽取或进入兑换档位;也可能用于加快体验进度,让玩家不必从零开始积累基础资源。

需要注意的是,黄鱼的“价值感”主要体现在体验版环境里。测试期节奏快、内容迭代频繁,发放量往往也会更高,目的就是让玩家更快接触新武器、新模式或新系统,从而产出更有效的测试反馈。因此,不要用正式服的经济体系去对标黄鱼,更别按“能换多少点券”这种思路来理解。

下面是一个更直观的对比:

对比项 黄鱼(体验版) 正式服常见货币/资源(如 CF 点/点券/GP 等)
流通范围 多为体验版内、特定活动内 多为正式服长期体系内
主要目的 支持测试体验、提高覆盖率 长期消费与成长体系
兑换内容 测试期道具、体验卡、活动兑换 商城购买、交易/抽取(视规则而定)
继承性 多数情况下不继承到正式服 以账号为单位长期保留(视规则)

常见情况与误区:为什么你有/没有,为什么突然清零

玩家最容易踩的坑,通常集中在三类:

第一类是“以为能带到正式服”。体验版的资源(包括黄鱼)大多不与正式服互通。即使使用同一个 QQ/微信体系登录,也经常处在不同的数据环境里。测试结束、版本切换、体验版重置时出现清零或回收,并不罕见,这通常是测试服的常规操作,并不等同于“被吞”。

第二类是“以为黄鱼等于点券”。黄鱼看起来能换很多东西,但它的购买力本质上是活动设计出来的,会随版本与活动规则变化。同样的武器,上次能用黄鱼兑换,这次可能就没有;也可能新增兑换档位。不要把某一次兑换表当成长期规则。

第三类是“把黄鱼当成交易筹码”。体验版一般不支持玩家之间直接交易黄鱼,更不存在所谓“倒黄鱼”的正规路径。如果有人用“代刷黄鱼”“黄鱼包稳定到账”等说法吸引你,风险往往落在账号安全、第三方软件、违规代练等问题上;一旦触发安全策略,轻则失去测试资格,重则影响账号整体安全与信用。

获取与使用时的注意事项:看清活动口径与有效期

黄鱼的获取通常与任务条件绑定,比如需要在指定模式完成对局、达到一定击杀/胜场,或提交反馈后再领取。体验版活动界面有时会把“完成任务”和“到账”分开:任务做完不代表立刻加到余额里,可能还需要手动点击领取,或等待系统结算。

使用层面最重要的也就两点:一是看有效期与活动结束时间,很多时候兑换入口关闭后,黄鱼可能还在,但已经没有可用的兑换窗口;二是优先兑换“体验价值更高、能覆盖新内容”的道具,比如新武器、新模式相关物品,或能解锁新系统体验的材料。反过来,换一堆自己不打算用、对测试帮助也不大的道具,往往下次重置就失去意义。

另外,体验版可能出现“版本号变更/大更重置”。一旦公告提到回档、清档或资源重置,就默认黄鱼也可能被一并处理。想用得更稳妥,遇到重置节点前尽量提前兑换。

看到“黄鱼”相关说法时如何判断:别被名词带偏

之所以总有人搜索“cf 体验版黄鱼是什么”,是因为它看起来像一个很具体的物品,但实际上更像玩家圈内的通用代称:今天叫黄鱼,明天可能换图标、换名字,本质仍是“测试服活动代币”。判断它到底是什么,直接看两处就够:活动页面的兑换说明,以及背包/仓库中该资源的描述文字。只要写着“用于兑换”“限体验版”“活动期间有效”等信息,基本就能确认定位。

黄鱼的意义不在于“攒到多少”,而在于帮你更快体验到体验版的新内容,并以更低成本试出自己喜欢的配置与玩法。把它当成测试期的工具型资源,反而最不容易走弯路。

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更新内容

一、优化积分获取规则说明

二、提高弱网环境下的稳定性

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