物业服务《还是》【一门】好生(意吗),西瓜影斜阳下：夏日斜阳中的清甜光影

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

斜阳与“瓜影”：为什么同一颗西瓜甜度会不均

西瓜的糖分主要来自叶片光合作用后的运输与累积，温度、日照与水分都会影响糖分沉积。夏季正午光强，但地表温度也高；到了傍晚，太阳角度变低，光线更容易被藤蔓、叶片、杂草或覆盖物切割成明暗斑驳的“影”。长期处在阴影下的一侧，光照不足、果皮表面温度偏低，成熟自然会慢半拍；相对受光的一面则更容易累糖，色泽也更深。

这种“光影差”在一些情况下会更明显：田间没有及时给瓜翻身（常见做法是让受光更均匀）；瓜下垫草、垫膜不均导致散热差异；藤叶过密遮挡；或者瓜贴地的一面散热差、湿度大，容易出现“地斑”，口感也偏淡。也要注意，受光多并不等于越晒越甜——过度暴晒反而可能让瓜皮局部老化，果肉靠皮处变粉，甜味变得“虚”。

看懂外观信号：一眼判断“甜在斜阳面还是阴影面”

挑瓜时我们不可能知道它在地里具体怎么受光，但外观会留下线索。最关键的是“着地斑”（黄斑）与整体成熟度：着地斑越偏奶油黄、面积更完整，通常成熟更到位；如果斑色发白或偏青，多半还欠火候。瓜蒂与卷须也能辅助判断：靠近瓜蒂的卷须若已干枯、瓜蒂略收缩，往往说明生长周期已走到后段。

此外，花纹清晰、表皮略带蜡质感、摸起来不发黏的，通常比那种发青发亮的更稳妥。轻拍听声虽然流行，但误判也多：声音清脆不一定生，沉闷也不必然熟透。更实用的做法是综合判断：看着地斑、看瓜脐（底部小圆点）大小是否适中，再掂一掂重量是否“压手”。同体积更压手的瓜，往往含水与果肉密度更好，吃起来更脆甜。

观察点	更可能偏熟偏甜的表现	容易踩坑的表现
着地斑颜色	奶油黄、边界自然	发白或泛青，像没“晒透”
瓜脐大小	小而收敛，周围纹理紧	过大且松散，易空心或寡淡
表皮质感	花纹清晰、微哑光	过亮发青，常见于偏生

切开后的“光影差”：怎么切、怎么吃更接近理想口感

同一颗西瓜的甜度通常从外向内递增：最甜在靠近心的“红瓤中心圈”，靠皮一圈会淡一些，这是正常的甜度梯度。若切开后发现一半更红更沙、更甜，另一半略淡，往往对应田间斜阳面与阴影面的差异。处理并不复杂：偏淡那一侧先吃更靠近中心的部分，靠皮的部分拿去榨汁、做冰沙或拌酸奶，反而更清爽。

切法上，如果想让每块甜度更均衡，可以先对半切开，再把每一半沿中心切成扇形块，让每块同时包含“甜心”和“清淡边”。招待多人时，这种切法也更公平，避免“最甜的中心”集中在少数几块。还有个容易被忽略的细节是温度：西瓜太冰会压住香气和甜感，冷藏后回温五到十分钟再吃，风味会更开。

斜阳里的保存与误区：越放越甜吗？切开后怎么不串味不变软

“西瓜放一放会更甜”在一些水果上成立，但对西瓜并不典型。西瓜属于非呼吸跃变型水果，采后糖分不会像香蕉、芒果那样明显上升；人们感觉“更甜”，多半是因为水分缓慢流失让甜度相对提高，或冷藏降低了酸味的感知。放太久反而会变绵、香气变淡，甚至带来细菌风险。

完整未切的西瓜，放在阴凉通风处短时间存放一般没问题，但夏季室温高时不宜久放；一旦切开，务必用保鲜膜紧贴切面或放入密闭盒，尽量减少与空气接触，避免串味和氧化。很多人只是随手盖一层膜，切面仍留空隙，既容易“吸冰箱味”，也更快变软出水。切开的西瓜尽量在24小时内吃完，口感与安全性更稳妥。

常见误区还有两点：一是把“空心”当作成熟标志。空心有时是生长速度、授粉和水分波动造成的生理现象，未必更甜，反而可能口感松散；二是迷信“越大越好”。个头大不等于糖度高，成熟度、栽培条件和采摘时机才是关键。

夏日斜阳迷人的地方，在于它让普通食物也有了层次：西瓜的红与绿、甜与淡，都被光线照得更分明。理解“西瓜影斜阳下”的光影差，不必追求每一口都完全一致；会挑、会切、会存，清甜就能在傍晚的余光里更稳定地落到舌尖。

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