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物业服务企业正在批量退出低效项目。
据碧桂园服务管理层透露,2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是,不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此,碧桂园还是退出了 1% 的项目,这些项目经过综合评估,通过各种办法难以扭转项目经营的基本面,碧桂园因此采取了主动的退出策略。
另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。
万物云管理层表示,其自身新接项目空置率约 30%,包含开发商尾盘及业主未收楼房源,收费难度大且存在折扣风险。对此,万物云已经对存量亏损项目进行专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
永升服务管理层也透露,2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个,涉及签约面积约 4200 万平方米。
一组数据可以佐证物业服务行业的变化:中指研究院此前发布的数据显示,2024 年至 2025 年,全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%,住宅项目占比超八成。
随着房地产市场调整,物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流,时移世易,业主的心态出现变化,物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。
物业服务企业,到了重塑增长逻辑之时。
主动退出
物业服务企业的规模增长速度,正在变慢。
据克而瑞数据,2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米,同比增长 5.3%。克而瑞分析称,在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下,整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点,规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。
此外,克而瑞统计显示,2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米,同比增长 1.0%,增速同比下滑 2.0 个百分点。
规模不再迅猛增长,是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。
在最新披露的财务数据中,物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例,2025 年,其在管面积为 5.66 亿平方米,较 2024 年同比增加 11.2%;但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米,与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。
事实上,如果从全国范围内来看,收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 ",已经不是新鲜事。从商业逻辑来看,物业服务企业虽然有一定的公共服务属性,但如果长期亏损运营,将会对物业服务企业带来运营压力。
一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称,结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨,小区物业的人力成本占总支出的 60%~70%,且逐年攀升;同时,大量小区进入设施老化周期,电梯、管网等维护成本大幅增加;与之不匹配的是收入这块,物业费标准长期受指导价约束,调价成功率不足 5%,还存在调降物业费的情况,加之低收缴率的困扰,物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算,收缴率要达到 80%~85% 才能保证项目的利润。"
除了退出设备老化的小区以外,新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。
一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及,其所在城市承接了一个合作开发的项目,但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差,业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们,我们是小股东,最后的物业移交给了我们,但是收缴率非常低,最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目,物业公司也不是照单全收,也存在先‘退出’的情况。"
万物云董事长朱保全此前也谈及," 十年前,我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目,当时我很震惊,其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年,我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目,这是对历史内部红线的突破。"
稳住增长
物业企业不再追求规模的增长,换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计,2025 年,58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%,但平均净利率却逆势回升至 4.8%。
克而瑞分析称,一方面,经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后,部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减,带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面,一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现,物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。
在此背景下,物企纷纷制定可行的 " 增长计划 ",未来的一段时间,物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。
万物云采取的方式是,多措并举,其中包括:持续深化蝶城模式,通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率;依托朴邻业务协助开发商去化尾盘,回款优先用于空置房物业费;严格新项目准入标准,对存量亏损项目专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者,其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前,我们也会与业主进行全面的协商沟通,在确认双方诉求无法匹配的情况下,承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务,做好有序交接。"
虽然存在退出的情况,但并不意味着行业不存在机会。
永升服务管理层就直言,物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元,重点城市住宅物业的换手率翻倍,现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外,全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年,对具备规范运营和专业能力的物业企业而言,这正是机会。
除了在存量空间中寻找增长以外,物业企业也在对外拓展能力边界。
碧桂园服务选择押注 AI,其管理层表示,碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入,数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效,同时可能会衍生未来的一些商业模式。
易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称,在物企寻找增长空间的过程中,有的企业将服务延伸至公共空间,从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型;有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块,或依托国企背景整合数据资源,统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建,加速落实‘扩能提质’战略。"
通过不断优化规模布局,加之布局具备稳定盈利的赛道,物业服务企业在寻找新的增长极,步入下一个竞争周期。
西瓜的糖分主要来自叶片光合作用后的运输与累积,温度、日照与水分都会影响糖分沉积。夏季正午光强,但地表温度也高;到了傍晚,太阳角度变低,光线更容易被藤蔓、叶片、杂草或覆盖物切割成明暗斑驳的“影”。长期处在阴影下的一侧,光照不足、果皮表面温度偏低,成熟自然会慢半拍;相对受光的一面则更容易累糖,色泽也更深。
这种“光影差”在一些情况下会更明显:田间没有及时给瓜翻身(常见做法是让受光更均匀);瓜下垫草、垫膜不均导致散热差异;藤叶过密遮挡;或者瓜贴地的一面散热差、湿度大,容易出现“地斑”,口感也偏淡。也要注意,受光多并不等于越晒越甜——过度暴晒反而可能让瓜皮局部老化,果肉靠皮处变粉,甜味变得“虚”。
挑瓜时我们不可能知道它在地里具体怎么受光,但外观会留下线索。最关键的是“着地斑”(黄斑)与整体成熟度:着地斑越偏奶油黄、面积更完整,通常成熟更到位;如果斑色发白或偏青,多半还欠火候。瓜蒂与卷须也能辅助判断:靠近瓜蒂的卷须若已干枯、瓜蒂略收缩,往往说明生长周期已走到后段。
此外,花纹清晰、表皮略带蜡质感、摸起来不发黏的,通常比那种发青发亮的更稳妥。轻拍听声虽然流行,但误判也多:声音清脆不一定生,沉闷也不必然熟透。更实用的做法是综合判断:看着地斑、看瓜脐(底部小圆点)大小是否适中,再掂一掂重量是否“压手”。同体积更压手的瓜,往往含水与果肉密度更好,吃起来更脆甜。
| 观察点 | 更可能偏熟偏甜的表现 | 容易踩坑的表现 |
|---|---|---|
| 着地斑颜色 | 奶油黄、边界自然 | 发白或泛青,像没“晒透” |
| 瓜脐大小 | 小而收敛,周围纹理紧 | 过大且松散,易空心或寡淡 |
| 表皮质感 | 花纹清晰、微哑光 | 过亮发青,常见于偏生 |
同一颗西瓜的甜度通常从外向内递增:最甜在靠近心的“红瓤中心圈”,靠皮一圈会淡一些,这是正常的甜度梯度。若切开后发现一半更红更沙、更甜,另一半略淡,往往对应田间斜阳面与阴影面的差异。处理并不复杂:偏淡那一侧先吃更靠近中心的部分,靠皮的部分拿去榨汁、做冰沙或拌酸奶,反而更清爽。
切法上,如果想让每块甜度更均衡,可以先对半切开,再把每一半沿中心切成扇形块,让每块同时包含“甜心”和“清淡边”。招待多人时,这种切法也更公平,避免“最甜的中心”集中在少数几块。还有个容易被忽略的细节是温度:西瓜太冰会压住香气和甜感,冷藏后回温五到十分钟再吃,风味会更开。
“西瓜放一放会更甜”在一些水果上成立,但对西瓜并不典型。西瓜属于非呼吸跃变型水果,采后糖分不会像香蕉、芒果那样明显上升;人们感觉“更甜”,多半是因为水分缓慢流失让甜度相对提高,或冷藏降低了酸味的感知。放太久反而会变绵、香气变淡,甚至带来细菌风险。
完整未切的西瓜,放在阴凉通风处短时间存放一般没问题,但夏季室温高时不宜久放;一旦切开,务必用保鲜膜紧贴切面或放入密闭盒,尽量减少与空气接触,避免串味和氧化。很多人只是随手盖一层膜,切面仍留空隙,既容易“吸冰箱味”,也更快变软出水。切开的西瓜尽量在24小时内吃完,口感与安全性更稳妥。
常见误区还有两点:一是把“空心”当作成熟标志。空心有时是生长速度、授粉和水分波动造成的生理现象,未必更甜,反而可能口感松散;二是迷信“越大越好”。个头大不等于糖度高,成熟度、栽培条件和采摘时机才是关键。
夏日斜阳迷人的地方,在于它让普通食物也有了层次:西瓜的红与绿、甜与淡,都被光线照得更分明。理解“西瓜影斜阳下”的光影差,不必追求每一口都完全一致;会挑、会切、会存,清甜就能在傍晚的余光里更稳定地落到舌尖。
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